بخشنامه اصلاح وضع املاک که در میانثبتیها به بخشنامه بهبود وضعمشهور شده است در اقدامات نمایندگان ونقشهبرداران ثبت مورد استفاده و اقدام زیاد
قرار میگیرد.
«بند ۳۷۲-هرگاهمالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خودنیاز به مبادله
قسمتهای جزئی از املاک خود را داشتهباشند میتوان باتنظیم صورتمجلس توافق و سند
رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کردورعایت تشریفات تفکیک ضرورتیندارد.»
بهترینکار برای انجام امور مختلف ساختمان، مشاوره و بهره گیری ازکارشناس رسمیمیباشد که متخصص و حرفه ای در کار خود باشد که یکی از مهم ترین
کارهایکارشناس رسمی دادگستری،ارزیابیملک توسط کارشناس رسمی دادگستریمیباشد.
شرایطاصلاح وضع املاک شامل بند فوق را مورد مطالعه و تحلیل قرارمیدهیم. معمولاًدستورالعملها و بخشنامهها در مورد املاک طوری تهیه و تنظیموابلاغ میگردد که
اگر مالک یا مالکین هدف و منظور و مقصدی درباره املاک خودداشته باشندبتوانند به
ادارات ثبت مراجعه و درخواست اقدام در خصوص موردرا بنمایند ولی عملاً به عکس این
اتفاق میافتد بلکه مالک یا مالکیناقدامات دلخواه و خواسته خود رابر روی ملک به
انجام رسانده و بعد برایقانونی نمودن عمل به ثبت مراجعه خواهند کرد.
شایدیکی از مشکلات عمده ادارات ثبت اقدام مالکین بدینگونه است، زیرابدوناطلاع از مقررات به میل و خواسته خود تغییر و تبدیل را صورت داده و ادارهثبت ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
در مقابل کار انجام شده قرار خواهد گرفت و به جای هیچ تغییر و نظرارشادی باقی نیست
و با همان وضع با توسل به قوانین پیچیده و بعضاًمانعوسد راه، باید مقررات و قوانین
را با اقدامات انجام یافته تطبیق داده تانتیجه حاصل گردد و همین امر مستلزم تهیه
گزارشات متعدد و جامع و مستند بودهو موجبات اطاله رسیدگی و تأخیر در انجام کار را
فراهم میسازد و اگر توافقهم نباشد جریان به مراجع قضایی نیز کشیده خواهد شد.
در این بند میخوانیم (هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظوراصلاح و بهبود…).
گاهمالکین به طور عمد دخل و تصرف را در چند ملک انجام داده و حتی درملکساختمان چند طبقه احداث و بعداً جهت اصلاح مراجعه میکنند و بعضاً نیزمتوجه این
تداخل و تبادل نبوده و در موقع مراجعه به شهرداری یا اداره ثبتبه قصد اخذ گواهی
پایان ساختمان یا تفکیک متوجه خواهند شد. به هر تقدیر درموقع تخریب و نوسازی
ساختمانهای قدیمی به خاطر قطور بودن دیوارها و جرزهایگلی و عدم استحکام
ساختمانهای مجاور حدود ملک در همه جهات به طور کاملودقیق تخریب نشده و باریکهای
از ملک رها و ضمیمه پلاک مجاور میگردد. اینعمل و تداخل قسمتی از ملک در ملک دیگر
با تبادل قسمتهای حتی خیلی جزئیباعث عدم تطبیق حدود و مغایرت مساحت و ابعاد ملک
با سند مالکیت خواهد شد کهبا استناد به این بند میتوان نسبتبه اصلاح سند مالکیت
اقدام کرد. امامفاد بخشنامه به نحوی نیست که هر پلاکی که قسمتی از پلاک مجاور
راتصرفنماید با استناد به آن بتوان نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام کرد بلکهشرایط
اصلاح طبق این بند باید فراهم و ممکن باشد.
آنچهجلب توجه میکند نام و عنوان بخشنامه است که در صدر آمده (اصلاحوضعاملاک) و معنی و مفهوم چند کلمه دیگر که در متن گنجانیده شده و عبارتند ازکلمات
(نیاز، مبادله، جزئی). که با جمع بودن مفاهیم کلمات مذکور میتوانوضع املاک را
اصلاح نمود.
- کلمهاملاک در (اصلاح وضع املاک) کلمهای است جمع و در زبان فارسی معنی و مفهومآن به عدد بیش از یک اطلاق دارد و اعداد دو و بالاتر را به ذهن
متبادرمیسازد. پس اصلاح شامل یک پلاک به تنهایی نخواهد بود بلکه باید دو یا
چندملک باهم اصلاح مساحت و حدود لازم داشته باشند. - کلمه نیاز به معنیاحتیاج و ضرورت داشتن است لذاقسمتهایی از پلاکهای مجاور مورد نیازهمدیگر باشند بدین معنی آن قسمتها را که در اختیار
همدیگر قرار داده نتوانجدا نمود و برگشت به حالت اولیه ممکن و مقدور نباشد به
طور مثال قسمتهاییکه پلاکها از هم تصرف نموده بر روی آنها ساختمان احداث
گردیده و برگشت بهحالت اولیه موجب ضرر و خسارت است. در اینجا ضرورت مصداق
پیدا میکند و یاگوشههایی از پلاکهای همجوار شرایطی پیدا نموده که طبیعتاً
برای خود پلاکمورد استفاده نیست و چنانچه ضمیمه پلاک مجاور شود وضعیت آن را
بهبودمیبخشد. - کلمه تبادل به معنی رد و بدل کردن و در اینجا بدین معنیاست که مالکین دو یا چند پلاک قسمتهایی از ملک یکدیگر را در اختیار گرفتهوعمل دو
طرفه باشد به طوری که هر پلاک در حدی قسمتی را رها نموده و پلاکمجاور آن را
تصرف کرده یعنی مقابله به مثل شده باشد. - جزئی بودنتبادل – قسمتهای مبادله شده جزئی باشد که با توجه به مساحت پلاکها و بهدلیل عقلی جزئی تشخیص شود و نتوان کلیت برای آنها قائل شد.
البتهاینکه جزء در مقابل کل چیست و چند است و کدام است خارج از بحثماست اماجزء در مقابل کل در املاک بستگی به عوامل مختلفی از جمله مساحت و
کاربریملک دارد مثلاً در یک زمین مزروعی به مساحت ۳۰۰۰ متر مربع مساحت ۵۰ مترمربع
جزء است ولی در یک قطعه زمین تجاری به مساحت ۱۵ متر مربع نمیتوان۴متر مربع از آن
را جزء قلمداد کرد یعنیدر واقع هر جزء در مقابل کل خودقابل تعریف و تشخیص است.
با این شرحهرگاه دو یا چند ملک مجاور قسمتهایی از همدیگر را در تصرفگرفته و هر پلاکهم دهنده باشد و هم گیرنده یعنی تبادل صورت گرفته و این تبادل جزئی
باشدچنانچه مالکین توافق به اصلاح طبق وضع فعلی را داشته و از اداره ثبت
تقاضانمایند میتوان با ترسیم کروکی موقعیت پلاکها و گویا کردن قسمتهای
مبادلهشده با رنگهای الوان و تنظیم صورتمجلس با مساحت و حدودی که هر پلاک دروضع
فعلی پیدا کرده مراتب را به دفترخانه اسناد رسمی اعلام کرد و دفترخانهضمن تنظیم
اقرارنامه رسمی مبنی بر توافق مالکین نسبت به اصلاح پلاکهامطابق صورتمجلس با
وصول هزینههای قانونی یک نسخه از آن را به اداره ثبتارسال کند و پس از دریافت
اقرارنامه رسمی اداره ثبت در صورتی که اسناد درقید وثیقه و بازداشت نباشند با
توضیح لازم در دفتر املاک و سوابقثبتی نسبتبه اصلاح مساحت و حدود اسناد مالکیت به
ضرحصورتمجلس اقدام خواهد کرد. بهترین انتخاب برای انجام هرکاری که مربوط به موارد قانونی میشود،استفادهاز مشاوره کارشناس دادگستری است.
